Biaya perpanjangan perjanjian sewa Jepang: Uang untuk apa, tepatnya?

Perumusan akhir bulan Maret di Jepang sekali lagi menimbulkan dilema di antara penyewa tentang membayar biaya perpanjangan perjanjian sewa ( koshinryō ) dan pertanyaan yang belum terjawab mengenai apa yang mereka dapatkan untuk uang mereka.

Akhir Maret secara tradisional merupakan "musim bergerak" di Jepang. Sekolah keluar tahun ini, mungkin kontrak pekerjaan ibu atau ayah akan segera berakhir, seperti juga kontrak perumahan saat ini. Layanan pemindahan bangsa sedang bersiap untuk "membuat jerami saat matahari bersinar," dan saat ini tentara mahasiswa paruh waktu sedang melakukan pers di malam hari untuk mempersiapkan lemari es dan sofa, lalu naik, set tangga.

Bagi banyak penyewa di Jepang saat itu, Maret adalah saat untuk bersiap menghadapi masalah keuangan. Mereka yang bergerak akan berada dalam posisi penjepit untuk beberapa saat sekarang saat mereka mempersiapkan diri untuk menderita penghinaan karena harus membayar sekitar tiga sampai enam bulan uang sewa untuk dilewatkan ke rumah calon mereka.

Penyewa yang menginap tahun ini dapat dipisahkan menjadi dua kelompok - mereka yang berada di tengah kontrak sewa / perjanjian yang ada dan kontrak yang akan segera berakhir dan siapa yang memutuskan untuk memperbarui, seperti ekspat ini, dan harus membayar "perpanjangan biaya "(更新 料 / koshinryō) dari biasanya satu, mungkin dua, sewa bulan.

Seperti buah mahal dan birokrasi tak berujung, "biaya perpanjangan" sewa merupakan aspek kehidupan di Jepang yang terus menarik perhatian dari ekspatriat yang sering bertanya-tanya, "Apakah saya benar-benar harus membayar biaya perpanjangan?" Dan "Apa yang terjadi? itu saya membayar untuk sih? ".

Dimana ekspat di Jepang mungkin dapat mengambil beberapa penghiburan adalah bahwa mereka tidak sendirian dalam sentimen di atas - penduduk setempat juga mengajukan pertanyaan yang sama (walaupun buah yang mahal terus mendapat umpan balik).

Apa yang kita bayar untuk biaya perpanjangan?

Beberapa orang dalam industri menggambarkan undang-undang sewa Jepang karena menguntungkan tuan tanah atas penyewa. Ini mungkin terjadi setelah undang-undang semacam itu telah melewati masa pasca perang karena sebaliknya ketika, di belakang kekurangan perumahan, pemerintah melangkah untuk membekukan biaya sewa. Sebuah langkah yang menyebabkan tuan tanah dan pemilik properti membawa biaya perpanjangan, bersama dengan "uang hadiah," untuk mendapatkan keuntungan. "Biaya tambahan," mereka dipanggil.

Uang sewa yang membeku telah meleleh namun biaya tambahan masih ada (walaupun Jepang melihat adanya peningkatan real estat yang bebas dari uang hadiah) yang telah menyebabkan banyak teriakan eksploitasi dan keserakahan, biasanya diikuti oleh cemoohan pengunduran diri.

Pertanyaannya masih ditanyakan, dan memang benar demikian, namun jawaban mengapa penyewa di Jepang terus dibebani dengan biaya perpanjangan tetap tidak memuaskan jika tidak sulit dipahami.

Tinggal dengan pandangan "pemilik lahan", kebanyakan perjanjian sewa di Jepang adalah "kontrak sewa terbatas pada waktunya" (kikan no sadame no aru chintaishaku / 期間 の 定 め の あ る 賃 貸 借) ketik ( Catatan 1 ). Kontrak semacam itu menekankan hak penyewa untuk memperbaharuinya - lebih sulit bagi tuan tanah untuk memberi kami sepatu boot, tanpa alasan yang bagus. Sayangnya untuk penyewa tersebut (dan pemilik rumah, tergantung pada sisi mana Anda berada) memperbaharui berarti pemilik rumah kehilangan biaya tambahan yang lebih menguntungkan yang dapat dikantongi saat penyewa baru pindah ke salah satu properti mereka. Biaya perpanjangan itu, membantu mengimbangi sebagian dari kerugian ini.

Tentu saja, ini sedikit penghiburan bagi penyewa pembaharuan yang tampaknya tidak mendapatkan apapun untuk pengeluaran ekstra.

Apakah penyewa di Jepang harus membayar biaya perpanjangan / koshinryō?

Seperti yang telah kami sebutkan sebelumnya, pertanyaan tentang biaya perpanjangan tidak eksklusif untuk ekspatriat yang jengkel, penduduk setempat benar-benar menantang pembayaran mereka.

Tantangan pembayaran koshinryō naik di Jepang setelah berlalunya Undang-Undang Kontrak Konsumen pada tahun 2000. Klausul kunci yang dikutip di pengadilan dalam beberapa kasus ini tampaknya yang terperinci dalam Pasal 10 undang-undang tersebut, yang berjudul "Nullity of Clauses that Impair Minat Konsumen secara Unilateral. "Terjemahan (tidak resmi) berbunyi:

"Setiap klausul Kontrak Konsumen yang membatasi hak atau memperluas tugas Konsumen lebih dari sekedar penerapan ketentuan yang tidak terkait dengan ketertiban umum dalam KUH Perdata, Kode Komersial (UU No. 48 tahun 1899) dan peraturan perundang-undangan lainnya, dan yang secara sepihak mengganggu kepentingan Konsumen, yang melanggar prinsip dasar yang diatur dalam paragraf kedua Pasal 1 KUH Perdata, tidak berlaku lagi. " Terjemahan Hukum Jepang, 4 Januari 2011.

Paragraf kedua dari Pasal 1 KUH Perdata berbunyi:

"Pelaksanaan hak dan kinerja tugas harus dilakukan dengan itikad baik." Terjemahan Hukum Jepang 1 April 2009.

Meskipun bahasa itu rumit, setidaknya untuk expat ini, Pasal 10 tampaknya meminta keseimbangan antara apa yang konsumen bayar, "penerapan ketentuan," dan bagaimana dampaknya terhadap kehidupan mereka, "membatasi hak atau memperluas tugas. "Sayangnya, tampaknya ada sedikit hal yang pasti di sini, terutama bila Anda memasukkan istilah" itikad baik ".

Ada tantangan sukses untuk pembayaran koshinryō yang telah melihat penyewa diganti. Pengadilan Tinggi Osaka memutuskan hal ini dalam sebuah kasus pada tahun 2009 dengan alasan pelanggaran terhadap kesepakatan "itikad baik", yang sekarang dimasukkan ke dalam Undang-Undang Kontrak Konsumen (Catatan 2) . Namun, kasus ini tampaknya, sebagian, berkisar pada perbedaan informasi yang dimiliki oleh tuan tanah dan penyewa.

Kasus selanjutnya telah melihat biaya pembaharuan ditegakkan. Suatu tinjauan oleh Mahkamah Agung pada tahun 2011 menemukan bahwa klausul pembaharuan yang dinyatakan dengan jelas dalam kontrak sewa bukan merupakan kerugian konsumen sehubungan dengan paragraf kedua Pasal 1 KUH Perdata (di atas).

Ini membawa kita kembali ke liku-liku dari istilah-istilah seperti yang ditetapkan oleh Consumer Contract Act dan Civil Code - tidak ada garis yang jelas untuk menunjukkan kapan permintaan yang diajukan pada konsumen menjadi berlebihan, dan bahkan jika memang ada, pastinya hanya menjadi subjektif di terbaik, sewenang-wenang di terburuk.

Tanyakan kepada penyewa rata-rata di Jepang jika mereka merasa bahwa biaya perpanjangan adalah penurunan hak mereka sebagai konsumen, dan jawabannya mungkin akan menjadi gemilang, "Ya." Dilihat dari perspektif ini, meninggalkan penentuan apa yang berlebihan dan apa yang masuk akal di tangan peradilan yang dibayar tinggi mungkin bisa sulit dilakukan untuk penyewa pembaharuan, dan masih gagal menjawab pertanyaan mengenai apa yang konsumen dapatkan sebagai balasannya.

Sebuah preseden telah ditetapkan, dan biaya perpanjangan dapat dianggap berlebihan oleh mereka yang memiliki kekuatan untuk membatalkannya. Dalam kasus Pengadilan Tinggi Osaka 2009 yang memutuskan penyewa diharuskan oleh pemilik lahan untuk membayar biaya perpanjangan sewa sebesar 100.000 yen untuk perpanjangan kontrak satu tahun yang memerintahkan uang sewa bulanan sebesar 45.000 yen dan uang kunci sebesar 60.000 yen. Pengadilan memutuskan bahwa mereka tidak memiliki "dasar rasional." (Meskipun orang menganggap pemilik lahan telah menemukan alasan di suatu tempat di sana!)

Kemajuan semacam itu, tapi sewa satu bulan untuk memperbarui kontrak dua tahun, seperti biasanya dalam kasus semacam itu, tidak terlihat mengumpulkan simpati dari hakim Jepang.

Biaya perpanjangan perjanjian sewa telah tumbuh menjadi semacam masalah yang memecah belah di kalangan ekspatriat di Jepang, sedikit seperti kontrak kerja 29,5 jam dan eikaiwa pemerasan. Forum online mungkin sudah jenuh dengan ventilasi frustrasi mengenai masalah ini sehingga simpati saat ini dalam persediaan singkat dan saran sering muncul jika bentuk Well, kemudian pindah! , atau Temukan tempat dengan pemilik yang tidak memerlukan pembayaran seperti itu.

Sebenarnya, pendekatan terhadap isu koshinryō bahkan telah mengambil sikap yang lebih luas yang tampaknya ditujukan pada kebaikan yang lebih besar, "jalan tinggi", dari mana nasehat muncul dalam bentuk ancaman etika - Kita seharusnya tidak memperbarui kontrak dengan tuan tanah yang menuntut biaya, juga tidak harus pindah ke properti semacam itu, hanya mendorong mereka.

Argumen serupa telah dibuat ketika menyangkut penandatanganan kontrak kerja 29,5 jam, atau pembayaran uang kunci untuk pindah ke tempat baru.

Tentu saja, cukup banyak orang yang memberikan saran semacam itu telah mengikutinya sendiri, atau telah berada dalam posisi untuk membuat pilihan seperti itu, tidak jelas dalam ekspat ini.

Di sisi lain, ada ekspatriat yang pendekatannya terhadap isu-isu seperti koshinryō mengambil bibir atas yang lebih kaku, berhenti mengerang dan lakukan saja . Apa yang Anda dapatkan untuk uang Anda, bagaimanapun juga, adalah menjaga atap di atas kepala Anda, yang mungkin Anda ingin tetap memegang kepala.

Tentu saja, sebuah posting seperti ini, melihat sebuah isu seperti ini bisa diajukan dengan benar di bawah s @ & t yang sama, tahun yang berbeda, karena itu cukup banyak. Namun, hal-hal seperti biaya perpanjangan sewa perlu ditayangkan, dan bahkan menantang, dari waktu ke waktu.

Bagaimana perasaan Anda tentang membayar biaya perpanjangan perjanjian sewa? Hanya bagian tak terpisahkan dari kehidupan di Jepang? Beri tahu kami di komentarnya.

Catatan kaki:

(Catatan 1) - Tsubasa Wakabayashi, Brosur Tepat Tenant untuk JEPANG (TENLAW: Kebijakan Hukum dan Perumahan Tenancy di Tingkat Multi Eropa)

(Catatan 2) - Andrew M. Pardieck, LAYER HUKUM: MELIHAT PERAN HUKUM DI JEPANG HARI INI (Asosiasi Jurnal Hukum & Kebijakan Pacific Rim, 2013)

Referensi lebih lanjut:

Setelah menetap di, kemungkinan Anda harus membayar untuk tinggal - The Japan Times, 2 Agustus 2011

Tautan

Pusat Urusan Konsumen Nasional Jepang

Consumer Affairs Agency, Pemerintah Jepang

Pusat Dukungan Hukum Jepang

Pemerintah Jepang telah membuat langkah-langkah untuk mencoba dan mengurangi perbedaan informasi yang dimiliki antara tuan tanah dan penyewa. Kementerian Tanah, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata telah menerbitkan versi bahasa Inggris dari apa perjanjian sewa biasanya harus terlihat seperti yang dapat Anda lihat di link di bawah ini:

Aplikasi Sewa Properti

Sampai jumpa di ...

Twitter dan Facebook : @citycostjapan

Youtube

By City-Cost
source