Taxas de renovação do contrato de locação do Japão: dinheiro para o que, exatamente?

A temporada de movimentação de casas de final de março no Japão, mais uma vez, levanta o dilema entre os inquilinos sobre o pagamento das taxas de renovação do contrato de aluguel ( koshinryō ) e a questão ainda não respondida sobre o que eles estão recebendo por seu dinheiro.

O final de março é tradicionalmente uma "estação móvel" no Japão. A escola está fora para o ano, talvez o contrato de trabalho de mãe ou pai esteja chegando ao fim, como é talvez o contrato de habitação atual. Os serviços de remoção da nação estão se preparando para "fazer feno enquanto o sol brilha", e agora um exército de estudantes de meio período está fazendo pressionamentos noturnos em preparação para arrumar frigoríficos e sofás para baixo, depois para cima, escadas.

Para muitos inquilinos no Japão, em março, é um momento para preparar um golpe nas finanças. Aqueles que estão se movendo estarão em posição de avanço por algum tempo agora, enquanto se preparam para sofrer a indignidade de ter que gastar em algum lugar entre três a seis meses de aluguel apenas para serem deixados em seu futuro lar.

Os inquilinos que ficam colocados este ano podem ser separados em dois grupos - aqueles que estão no meio dos contratos / contratos de arrendamento existentes e aqueles cujo contrato está prestes a expirar e quem decidiu renovar, como este expat, e terá que pagar uma "renovação" taxa "(更新 料 / koshinryō) de tipicamente um, talvez dois, mês de aluguel.

Como uma fruta cara e uma burocracia infinita, a "taxa de renovação" do aluguel é um aspecto da vida no Japão que continua a atrair a consternação dos expatriados que muitas vezes se deixam perguntados: "Eu realmente tenho que pagar a taxa de renovação?" E "O que diabos é Eu estou pagando de qualquer maneira? ".

Onde o expat no Japão pode ter algum consolo é que eles não estão sozinhos nos sentimentos acima - os moradores locais também fizeram as mesmas perguntas (embora a fruta cara continue recebendo um passe).

Por que estamos pagando taxas de renovação?

Alguns insiders da indústria descreveram as leis de aluguel do Japão como favorecendo o senhorio sobre o inquilino. Isso talvez venha depois que tais leis tenham passado por um período de pós-guerra ao contrário, quando, por causa da escassez de habitação, o governo entrou para congelar as taxas de aluguel. Um movimento que levou os proprietários e proprietários a cobrar taxas de renovação, juntamente com o "dinheiro do presente", com o objetivo de manter os lucros acima. "Taxas suplementares", eles são chamados.

Essas rendas congeladas foram descongeladas, mas as taxas suplementares ainda estão em vigor (embora o Japão esteja a ver um aumento no imobiliário livre de dinheiro presente), o que levou muitos a um grito de exploração e ganância, normalmente seguido de gemidos de resignação.

Ainda assim, as questões ainda estão sendo feitas, e com razão, mas responde por que os inquilinos no Japão continuam a ser acompanhados de taxas de renovação continuam a ser insatisfatórias, se não são difíceis.

Permanecendo com a visão "pro-landlord", a maioria dos contratos de aluguel no Japão são do "contrato de arrendamento limitado no tempo" (kikan no sadame no aru chintaishaku / 期間 の 定 め の あ る 賃 貸 借) tipo ( Nota 1 ). Tais contratos colocam ênfase no direito do inquilino de renová-lo - é mais difícil para os proprietários nos dar a bota, sem uma boa razão. Infelizmente para o referido inquilino (e senhorio, de acordo com o lado em que você está), a renovação significa que o senhorio está perdendo as taxas suplementares mais lucrativas que podem ser empatadas quando um novo inquilino se desloca para uma de suas propriedades. A taxa de renovação, em seguida, ajuda a compensar parte dessa perda.

Claro, isso é um consolo para o inquilino renovador que parece não receber nada para a despesa extra.

Os inquilinos no Japão têm que pagar taxas de renovação / koshinryō?

Como mencionamos anteriormente, as questões sobre taxas de renovação não são exclusivas do expiator exasperado, os moradores locais realmente desafiaram seu pagamento.

Os desafios para o pagamento do koshinryō aumentaram no Japão após a aprovação do Contrato de Contrato do Consumidor em 2000. A cláusula-chave citada nos tribunais em alguns desses casos parece ser detalhada no artigo 10 do ato intitulado "Nulidade de Cláusulas que Impedem Os interesses dos consumidores unilateralmente. "A tradução (não oficial) lê:

"Qualquer cláusula do Contrato do Consumidor que restrinja os direitos ou expande os deveres do Consumidor mais do que a aplicação de disposições não relacionadas à ordem pública no Código Civil, no Código Comercial (Lei nº 48 de 1899) e quaisquer outras leis e regulamentos, e que prejudica unilateralmente os interesses do Consumidor, em violação do princípio fundamental previsto no segundo parágrafo do artigo 1º do Código Civil, é nulo. " Japanese Law Translation, 4 de janeiro de 2011.

O segundo parágrafo do artigo 1 do Código Civil diz:

"O exercício dos direitos e o desempenho dos deveres devem ser feitos de boa fé" . Tradução da lei japonesa 1 de abril de 2009.

Embora o idioma seja complicado, pelo menos para este expat, o artigo 10 parece estar pedindo o equilíbrio justo entre o que o consumidor está pagando, "aplicação de provisões" e como isso afeta sua vida ", restringe os direitos ou expande o deveres. "Infelizmente, parece haver um pouco de algo definitivo aqui, especialmente quando você lança o termo" boa fé ".

Houve desafios bem sucedidos para o pagamento do koshinryō que viu os inquilinos reembolsados. O Tribunal Superior de Osaka decidiu desta forma em um caso em 2009 citando uma violação do acordo de "boa fé", agora incorporado ao Consumer Contract Act (Nota 2) . No entanto, este caso parecia, em parte, girar em torno de uma disparidade na informação detida pelo senhorio e pelo inquilino.

Os casos subseqüentes viram as taxas de renovação confirmadas. Uma revisão do Supremo Tribunal em 2011 constatou que as cláusulas de renovação claramente estabelecidas nos contratos de arrendamento não constituem a deficiência dos consumidores em relação ao segundo parágrafo do artigo 1º do Código Civil (acima).

Isso nos traz de volta aos caprichos dos termos estabelecidos pela Lei do Contrato do Consumidor e pelo Código Civil - não há uma linha claramente desenhada para indicar quando as demandas colocadas no consumidor se tornam excessivas e, mesmo que existisse, certamente poderia apenas seja subjetivo na melhor das hipóteses, arbitrário na pior das hipóteses.

Pergunte ao inquilino médio no Japão se eles sentiram que a taxa de renovação era um prejuízo de seus direitos como consumidor, e a resposta provavelmente seria um retumbante, "Sim". Visto dessa perspectiva deixando a determinação do que é excessivo e o que é razoável nas mãos de um judiciário altamente remunerado pode ser compreensivelmente difícil de tomar para o inquilino renovador, e ainda não responde a pergunta sobre o que é que o consumidor está recebendo em troca.

Um precedente foi definido, e a taxa de renovação pode ser considerada excessiva por aqueles com o poder de rescindir. No caso da decisão do Tribunal Superior de Osaka de 2009, o arrendatário era obrigado pelo arrendatário a pagar uma taxa de renovação de arrendamento de 100.000 ienes para a renovação de um contrato de um ano que comandava um aluguel mensal de 45.000 ienes e dinheiro-chave de 60.000 ienes. O tribunal decidiu que faltava "base racional". (Embora se considere que o senhorio tenha encontrado raciocínio em algum lugar lá!)

Progresso de um tipo, então, mas o aluguel de um mês para renovar um contrato de dois anos, como é tipicamente o caso em tais assuntos, não busca obter qualquer simpatia dos juízes do Japão.

A taxa de renovação do contrato de aluguel tornou-se uma questão de divisão entre os expatriados no Japão, um pouco como o contrato de trabalho de 29,5 horas e o eikaiwa de racketagem. Os fóruns on-line talvez tenham ficado saturados com aberturas de frustração com relação à questão, de modo que a simpatia agora esteja em falta e aconselhar sempre vem se a forma de Bem, vá embora! , ou Encontre um local com um senhorio que não exija tal pagamento.

Na verdade, as abordagens para a questão de koshinryō têm assumido uma posição mais ampla, aparentemente visando o bem maior, a "estrada alta", da qual o conselho vem na forma de uma vergonha ética. Não devemos renovar contratos com os proprietários que exigem taxas, nem devem se mudar para tais propriedades, apenas as encoraja.

Argumentos similares foram feitos quando se trata de assinar o contrato de trabalho de 29,5 horas, ou o pagamento de dinheiro chave para se mudar para um novo local.

É claro, quantos dos que dispensaram esses conselhos seguiram-se, ou estiveram na posição de fazer essa escolha, não estão claros para este expat.

Por outro lado, existem aqueles expatriados cuja abordagem para questões como koshinryō leva o lábio superior mais rígido, pare de gemer e apenas faça-o formar . O que você está recebendo para o seu dinheiro, afinal, é manter um teto na cabeça o que, presumivelmente, você quer manter sua cabeça.

Claro, um post como este, olhando para um problema como esse poderia ser corretamente arquivado sob o mesmo s @ & t, ano diferente, porque é praticamente isso. Ainda assim, questões como as taxas de renovação de aluguel precisam ser transmitidas, e até mesmo desafiadoras, de tempos em tempos.

Como você se sente sobre o pagamento das taxas de renovação do contrato de aluguel? Apenas parte integrante da vida no Japão? Deixe-nos saber nos comentários.

Notas de rodapé:

(Nota 1) - Tsubasa Wakabayashi, Folheto certo do inquilino para o JAPÃO (TENLAW: Lei de arrendamento e política de habitação na Europa multinível)

(Nota 2) - Andrew M. Pardieck, CAMADAS DA LEI: OLHE O PAPEL DA LEI NO JAPÃO HOJE (Pacific Rim Law & Policy Journal Association, 2013)

Referência adicional:

Uma vez instalado, é provável que você tenha que pagar para ficar - The Japan Times, 2 de agosto de 2011

Links

Centro Nacional de Consumidores do Japão

Agência de Assuntos do Consumidor, Governo do Japão

Centro de Suporte Legal do Japão

O governo japonês tomou medidas para tentar reduzir qualquer disparidade de informações entre proprietários e inquilinos. O Ministério da Terra, Infra-Estrutura, Transportes e Turismo publicou uma versão em inglês do que o contrato de aluguel tipicamente deveria se parecer com o que você pode ver no link abaixo:

Aplicação de aluguer de propriedades

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